10.不動産法律知識

知っておくと便利な不動産売買に関する用語です。

本登記の要件が整わないときに、将来の第三者対抗力をその時点で確保するための手続き。農地の所有権移転は時間がかかり、その間に転売や抵当権設定を防ぐために行われます。
仮登記のある不動産を第三者が購入して所有権移転登記をすることは可能ですが、もともとの仮登記の権利者が本登記をした場合には、第三者の所有権は抹消されます。
登記の間は農地を利用するうえでは何ら支障ありません。一般のサラリーマンが農地を購入しょうとしても所有権移転は難しく、一定の要件がそろうまでは仮登記をする事が多いでしょう。

市街化調整区域では原則として住宅は建築できないが、都市計画の施行前に宅地であった土地などについては例外と見なされ、建築が可能です。これを一般に既存宅地と言います。

競売とは裁判所が間に入って担保・差し押さえの不動産の買い手を一般から募る制度。
通常の物件価格より格段に安く入手できることも有りますが、権利関係の大変複雑なものが少なくなく、素人にはなかなか魅力的な価格が多いが不向きでしょう。
競売で購入した物件の古家に見知らぬ人が以前から住んでいた、なんて事も昔はあったみたいです。

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積を指します。たとえば敷地が百坪で容積率が４０％なら、床面積の合計が４０坪以内に抑えなければなりません。
田舎の土地は都市計画区域外が多く、この場合の容積率４００％と定められています。

金融機関が不動産を担保に融資するときに、設定する担保権のことで。登記簿に記載されています。簡単に言うと、その不動産が借金のかたになる事。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収することが出来ます。
購入しようとする不動産に抵当権が設定されている場合は出来れば取引の前に、遅くとも所有権移転の手続きと同時に抹消してもらいましょう。

業者から物件を仲介（媒介）してもらい、不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。以下の法定手数料を支払う必要があります。
２００万円以下の物件は物件価格の５％、２００万超〜４００万円以下の物 件は物件価格の４％＋２万円、４００万円超は物件価格の３％＋６万円。課税業者の場合、これに消費税がかかります。
たとえば、田舎の土地付農家総額１０００万円の物件を仲介してもらい取引した場合、業者に支払わなければいけない手数料は１０００万円×３％＋６万円＝３６万円になります。（課税業者はプラス消費税）
仲介手数料の支払い時期は業者によって異なり買契約時に半金、取引時に半金の業者もあるので、事前に確認しておきましょう。

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